莱蒙国际业绩会:出售项目给融创后聚焦深圳

2016-09-02 05:49    来源:观点地产网    点击:

“在出售项目予融创之后,公司对经营模式进行了一些调整,不再单纯追求销售额和发展规模,而是更注重获取利润的能力。”

观点地产网 主席不出席中期业绩似乎成为了今年的“潮流”,莱蒙国际也是这样。

9月1日的莱蒙国际中期业绩会上,亮相的只有执行董事兼联席行政总裁陈风杨、首席运营官钟辉红和首席财务官陈竞德。

作为该公司上半年最大的一笔交易案,打包上海(楼盘)、深圳(楼盘)、北京(楼盘)、南京(楼盘)等地7个项目卖给融创的事情成为业绩会焦点。对于媒体的提问,莱蒙国际管理层也耐心地讲解交易细节。

据透露,5月份莱蒙国际与融创订立框架协议,把位于三河燕郊、上海、南京、杭州(楼盘)、深圳及惠州(楼盘)的7个项目公司的所有股权,以43.94亿元总价(后调整为42.25亿元)出让予融创,8月份双方股东大会已经通过交易协议,但目前仍有一些事项在交割,涉及到的境外股权也需要1-2个月时间处理,今年年底前一定能完成交割。

谈及为什么要把项目打包卖给融创,陈竞德解释称:“出售项目一是想减轻负债,优化债务结构;二是可以优化产品结构。”

陈竞德续称,之前南京项目销售遇到困难的时候,就有过想把项目卖掉的念头,但难度比较大,后来发现打包出售更容易出手,而且卖的项目里面包括写字楼、公寓等这些以后不想做的产品,对公司而言更是一举两得。

“未来我们的项目绝大部分是在深圳,深圳的毛利率肯定是不错的。”莱蒙国际管理层对观点地产新媒体指出,把项目卖给融创也是想把产品更多地聚焦在住宅产品,聚焦在深圳地区。

当然,这与出售深圳项目予融创并不矛盾。莱蒙国际管理层认为,深圳总共有10个以上的旧改项目,拿来出售的只有一个。在深圳整体旧改达117万平方米,包括松山湖片区、罗湖、布吉、龙华等,占总土地储备的一半以上。与融创交易完以后,总量还有380万平方米,公司最大的比重还是在深圳。

不过莱蒙国际也承认,深圳旧改项目周期比较长,从参与到开工、卖楼,快的要四五年,慢的要七八年甚至更长,所以经营模式要发生一些变化。

以后不是单纯地靠卖楼盈利,而是在旧改的过程中,通过房地产基金引进投资人参与旧改,在这个过程中逐步回笼现金,以达到小股操盘甚至输出技术管理等目的。

莱蒙国际表示,从去年开始调整经营模式,不仅仅是追求规模,更注重利润的获取能力,因而也在加大轻资产力度。

以下为莱蒙国际集团有限公司2016年中期业绩发布会问答实录:

现场提问:上海两个项目买回来之后是不是可以直接销售?跟融创的交易现在进展如何,是否可以透露细节?

管理层:上海录得的销售收入得益于从摩根士丹利手上收购的公寓项目,三四月份收购过来的上海两个项目,是融创的交易有关的,在一并的资产包里面。

关于与融创的交易,双方5月份就签订了买卖协议,8月份双方股东大会通过,但是还有一些交割事项在处理,也陆续在收款,另外涉及到境外的股权可能需要1-2个月时间,今年年底必须完成。

在出售项目予融创之后,公司对经营模式进行了一些调整,不再单纯追求销售额和发展规模,而是更注重获取利润的能力,所以会通过发行地产基金,加大对轻资产的利用,以扩大利润,增加收入。

现场提问:今年的拿地情况怎么样,全年有什么预期?公司深圳旧改项目进展情况如何,会创造多少利润?

管理层:今年年初至今,拿地的项目有3个,包括东莞(楼盘)一个、上海两个。在和融创做完资产包交易后,公司一方面调整了资产结构,另一方面更加聚焦深圳区域,所以下半年只要有好的机会,在现金流允许的情况下,会继续争取在深圳多拿项目。

除了深圳,公司在也会着重在上海、南京、南昌(楼盘)等城市布局,同时在香港和澳大利亚这两个地方加大投资。

深圳龙华的旧改项目今年年底会开工,大岭山及龙岗项目会在今年年底和明年上半年开始动工。销售期基本上都在2017年底和2018年上半年,因为这几个项目地价比较低,未来对公司的盈利应该会有比较大的贡献。

现场提问:管理层提到要聚焦深圳,但为什么又要出售深圳项目?

管理层:其实这并不冲突,公司在发展的过程中,除了富阳、常州(楼盘)这些三线城市以外,项目基本上都在上海、深圳,这些都在资产包的考量里面。深圳的旧改项目加起来就有10个以上,而这次只拿了一个项目出售。

公司在深圳整体旧改的比重有117万平方米,包括松山湖片区,罗湖、布吉、龙华片区等,占了总土地储备的一半以上。如果说按货值算的话,还有更高的比例,即使融创交易完以后,总量还有380万平方米,更大的比重还是在深圳。

现场提问:旧改项目周期比较长,而且占公司比重比较大,会不会影响接下来的发展?公司之前把惠州、杭州的项目出售,接下来在这些地区会不会继续出售?

管理层:深圳的旧改项目周期比较长,从参与到能够开工卖楼,一般快的四五年,慢的七八年甚至更长,所以经营模式要发生一些变化。

旧改项目发展过程中,会通过房地产基金引进投资人,逐步回笼现金,逐步回笼应得的利润,以达到用小股操盘甚至输出技术管理等,这也是我们最近探讨的旧改经营思路。

旧改项目有三个非常关键的阶段,包括立项、专项规划以及实施主体阶段。公司在深圳从2013年开始就注意配置不同阶段的项目,今后每年估计会有两三个是可以开工的,处于专项规划、报建两三年的可能会有两三个,类似这样的资产配置,能够符合公司的发展。

至于出售给融创的项目,确实也在下一步发展区域里,做生意、做项目其实就是有买有卖,如果能通过股权出让回收一部分现金、实现利润,并且对债务结构和产品结构进行调整,我们认为也不失为经营上的一个策略。

现场提问:公司下半年可售货值不是很多,对于完成全年销售目标是不是有困难?

管理层:因为上半年与融创的交易,下半年销售资源有些减少,完成全年计划确实有较大的压力。但是公司可销售资源还有60万平方米,可售货值100多亿港币,我们会全力以赴,争取完成任务。

现场提问:现在负债水平接近80%,相比同行业要高一些,有什么方法控制负债水平,有没有具体的目标?

管理层:截至6月底,公司的净负债率是71%,相比其它开发商来说这样的负债水平并不高,但对比香港的房地产,负债水平是很高,因为香港开发商现金存量都比较高。

公司所有项目都是2015年的,而且地价很便宜,另外公司拿到手的现金也不少,相信下半年会有很多好的项目在拓展。

现场提问:云南城投(600239,股吧)成为公司的大股东之后,对公司发展战略有没有一些支持?之前有说双方会在文旅方面进行合作?

管理层:公司跟云南城投已经合作过好几个项目,其中就有上海的项目。在项目资金和项目信息方面,云南城投给予了很大支持。双方也有合作去拿地,但因为价格太贵而没拿到。

公司把健康生活服务商作为业务发展方向,最近也有在跟云南城投谈相关事宜。公司准备在云南专门成立文旅基金,利用大股东的资源优势,发展文旅健康方面的业务。



(责任编辑:侧面)

相关阅读

精选图文
头条精选
24小时排行榜
  • 微信公众号
Copyright © 2015-2016 www.goweng.com 国文网 版权所有  技术支持:芝麻通  蜀ICP备15006691号