楼市杠杆率有多高?接近去年股市高点时2倍

2016-10-02 20:12    来源:Wind资讯    点击:
上海证券报报道,工商银行城市金融研究所发布报告称,我国结构调整转型升级正处在关键阶段,结构调整的阵痛还在释放,不稳定性、不确定性还比较多;积极的财政政策固然带动基建投资反弹,但有可能透支后续政策空间;去产能任务的加速进行,将使工业增长承压。此外,楼市热度依旧不减,如果将楼市与股市作对比,粗略估计目前楼市杠杆率已接近去年股市高点的2倍,隐含的风险较大。
 
再有,截至8月底,地方债发行规模约4.8万亿,已超过去年全年3.8万亿的总发行量。地方政府收入有限但支出高增,加之地方债发行已经接近年内上限,意味着积极财政政策已面临严峻考验。而从外汇市场来看,由于市场主体结汇意愿趋稳,部分渠道的跨境外汇融资继续回升,以及投资收益等季节性购汇需求回落,引致我国跨境资金流出压力有所缓解。
 
楼市热度不减,百城住宅均价上涨
 
8月,百城(新建)住宅价格环比上涨2.17%,涨幅较上个月扩大0.54个百分点。从涨幅城市个数来看,68个城市环比上涨,29个城市环比下跌,3个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量增加2个,其中涨幅在1%以上的城市有36个,较上月增加7个。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为23568元/平方米,环比上涨2.72%,涨幅较上个月扩大0.52个百分点;同比上涨18.06%,涨幅较上个月扩大0.87个百分点。
 
整体来看,8月楼市热度不减,百城住宅均价环比、同比均扩大,部分城市房价涨幅较大且主要集中在长三角、珠三角和环渤海三大城市圈。
 
政策方面,8月3日,国家发改委发布《更好发挥投资对经济增长的关键作用》,表示要进一步促进房地产投资健康发展,因城施策加大调控力度;此后,热点城市调控不断加码,苏州、南京两地政府均出台提高二套房首付比例、调整土地竞拍方式等政策,平抑房价涨幅;长沙、乌鲁木齐等库存压力较大的城市通过放宽住房公积金贷款政策、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励去库存。供应方面,一二线“地王”频出,助推地价上涨,提升房价上行预期,带动房企提高销售价格。需求方面,核心城市成交仍维持较高热度,且继续向周边城市传导。
 
在热点城市楼市持续高温情况下,预期房地产调控力度将进一步加大,同时随着市场传导效应不断显现,未来或有更多城市加入政策收紧行列。价格方面,随着楼市进入“金九银十”的传统旺季,市场供需两端整体将持续上行,百城住宅均价的上涨趋势有望延续。此外,房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调,这就决定了房地产调控政策要因地制宜、因城施策,遵循房地产市场本身的客观规律。
 
开发商拿地趋稳,住宅投资仍是重点
 
1-8月份,全国房地产开发投资6.44万亿,同比名义增长5.4%,增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中住宅投资4.31万亿,增长4.8%,增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。
 
1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点;土地成交价款4632亿元,增长7.9%,增速提高0.8个百分点。
 
商品房待售面积持续减少,去库存效果初步显现
 
8月底,商品房累计销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,增速比1-7月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长25.6%,办公楼销售面积增长35.3%,商业营业用房销售面积增长17.4%。商品房销售额6.66万亿,增长38.7%,增速回落1.1个百分点。其中,住宅销售额增长40.1%,办公楼销售额增长56.1%,商业营业用房销售额增长19.5%。
 
8月末,商品房待售面积70870万平方米,比7月末减少512万平方米。其中,住宅待售面积减少639万平方米,办公楼待售面积减少2万平方米,商业营业用房待售面积增加54万平方米。
 
居民部门加杠杆,加大地产泡沫
 
8月,全社会融资规模新增1.47万亿,比7月增加了近万亿,当月同比增长35%。其中,新增贷款7969亿,较7月增加3419亿元;居民中长贷新增5286亿,较7月增加513亿元,占全部新增贷款的66.33%;非居民中长贷减少80亿,同比减少1297亿。
 
居民部门的房贷大增和非居民部门的贷款收缩,一方面说明地产依然被视为良好的投资标的,吸引着社会投资;另一方面说明地产市场的持续火热对其他产业存在资金投入的“挤出效应”;当然,地方债务置换的冲击也是一个重要原因。截至8月底,地方债置换规模达3.68万亿。今年全国人大批准地方债务置换额度为5万亿元。
 
我国楼市的杠杆率已经超过2015年股市杠杆率。为观察楼市杠杆率,我们做一个简单估算:2015年我国的城镇人口7.7亿人,假设每户家庭为3人,每户家庭住房面积为80平方米,单位面积商品房销售价格为6793元/平方米(2015年全国平均水平),由此计算我国商品房的市场价值约为140万亿((7.7亿人/3人)×80平方米×6793元/平方米)。6月底,个人购房贷款余额15.4万亿,开发贷款余额5.9万亿。由此可知,地产杠杆率约为15.25%((15.4万亿+5.9万亿)/140万亿)。2015年股市杠杆资金最高时为4万亿,对应约50万亿的市值,杠杆率约为8%。可见,楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍,所以居民房贷和房价均高增长的状态难以长期持续,隐含的系统性风险亟待化解。
 
与此同时,我国房地产泡沫表现出梯度转移的特性。据国家统计局数据显示,8月份,70个大中城市价格上涨的有64个,持平的有2个。其中,东部二线城市表现出领涨的势头,涨幅前列的城市分别为郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门等。土地交易依然呈现火爆局面,卖地最多的50大城市土地出让金高达1.51万亿,同比增幅高达51%。全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗,其中溢价率超过100%的“地王”达46宗,成为历史上地王最为密集的月份。东部二线城市之所以成为房价领涨区归因为两方面:一是这些地区是国家经济战略导向和交通便捷导向的双重叠合区;二是这些城市的政策环境较为宽松,投资门槛较一线城市偏低。
 
货币政策和财政政策调控空间面临考验
 
在地产泡沫扩大,年底美联储加息概率仍高的情况下,央行再度重启公开市场14天逆回购操作,意味着宽松货币政策将短期延后,货币政策中性仍是短期主题。8月,CPI同比增加1.3%,连续4个月下降,创2015年10月以来的新低,这主要归因为基数效应和食品价格回落。充足的就业和温和的通胀是货币政策调控的两个参考,通胀回落将收缩货币政策的调控空间。同时需要注意的是,央行去年年底开始频繁使用逆回购、MLF、SLF和其他短期流动性调节工具,目的是增加货币政策的灵活性,同时引导资金流入实体经济,避免大水漫灌催生资产泡沫。所以,市场不必过分解读央行逆回购操作。
 
截至8月底,地方债发行规模约为4.8万亿,已超过去年全年3.8万亿的总发行量。今年全国人大批准新增地方政府债务限额为1.18万亿,目前已发行1.13万亿,逼近新增限额。8月地方政府收入同比增速虽然扭转了6、7月份-8.6%和-3%的缩减态势,但仅增加1%。财政性存款沿着季节性趋势变化,从上月的增加4882亿转为减少1809亿。8月当月地方财政支出增速11.7%,较上月提升9.7个百分点。地方政府收入有限但支出高增,加之地方债发行已经接近年内上限,意味着积极财政政策也面临严峻考验。同时,也要看到,由于土地增值收益是地方债偿付保证的重要源头,所以地产的繁荣还是为地方债务化解带来了积极一面,地方政府应该把握这一外部机遇。


(责任编辑:侧面)

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